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Mein Haus, mein Kredit, meine Sorgen

 

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Die Immobilienpreise fallen – doch Verbraucher profitieren kaum. Im Gegenteil. Darlehen werden so teuer, dass viele sie sich nicht mehr leisten können. Platzt der Traum vom Eigenheim?

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Als Sina Zielke die Tür zum Garten öffnet, schießt Labrador Joshi an ihr vorbei und tobt durchs Laub. „Die Lage ist ein Traum für Familien und Hundehalter“, sagt die 41-Jährige. Das Haus mit der weißen Fassade und den blauen Fensterläden liegt im Südwesten Berlins. Doch von Großstadt merkt man hier nichts. Der Blick vom Garten fällt auf den angrenzenden Wald, vereinzelt sind Spaziergänger zu sehen. Ein paar Gehminuten entfernt liegt ein See.
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Mit dem Kauf des Hauses hat sich Zielke vor zehn Jahren einen Traum erfüllt. Seitdem wohnt die gebürtige Berlinerin hier mit ihren zwei Kindern und Hund Joshi. Vorher ist sie innerhalb der Hauptstadt mehrmals umgezogen. Als sie dann aber das Haus am Waldrand besichtigte, war klar: „Hier kann ich zur Ruhe kommen, obwohl es Berlin ist.“ Ein Happy End also? Mitnichten. Denn obwohl Zielke an ihrem Haus hängt, will sie es verkaufen. So schnell wie möglich.
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Eine Vernunftentscheidung sei das, sagt sie. Ihr Haus steht unter Denkmalschutz, es energetisch umzurüsten wäre aufwendig und teuer. Schon jetzt ist ihre Gasrechnung massiv gestiegen. Und altersgerecht umbauen lässt sich ihr Heim auch nicht. Dass Zielke bei der Entscheidung auf ihren Kopf hört statt auf den Bauch, hat mit ihrem Job zu tun. Sie ist Maklerin und weiß: Wenn sie verkaufen will, dann jetzt.

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Selbst in Großstädten fallen die Preise

Denn am Immobilienmarkt passiert gerade etwas, was noch vor einem Jahr undenkbar schien. Häuser, die früher innerhalb weniger Tage weg gewesen wären, werden auf einmal auch Monate später noch zum Verkauf angeboten – teils mit kräftigen Abschlägen. Selbst in Großstädten wie HamburgFrankfurt und Stuttgart fallen die Preise. Eine Auswertung von Immobilienscout 24 für FOCUS zeigt, wo es besonders abwärtsgeht: Auf Rügen und in Biberach an der Riß gaben die Hauspreise im dritten Quartal um mehr als drei Prozent nach. Wohnungen wiederum wurden zum Beispiel in Karlsruhe und Ulm günstiger. Zwar gibt es weiterhin auch Städte, in denen die Preise kräftig steigen, etwa in Potsdam, Chemnitz oder Aachen. Doch der Boom geht zu Ende.
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In diesen Städten und Kreisen sinken aktuell die Immobilienpreise.

FOCUS In diesen Städten und Kreisen sinken aktuell die Immobilienpreise.

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Erst wurde das Baumaterial teuer, dann das Heizen. Nun schießen auch noch die Zinsen in die Höhe

Ablesen lässt sich das auch an dem Preisindex, den der Verband der deutschen Pfandbriefbanken regelmäßig erstellt. Jedes Quartal werten die Experten Daten von mehr als 700 Banken aus, Informationen von über 60.000 Immobilienverkäufen in Deutschland. Was dabei herauskommt, ist eine Art Fieberkurve, die seit der Finanzkrise ausnahmslos steil nach oben ging. Nun aber hat sie einen Knick bekommen. Der Index ist gefallen, zum ersten Mal seit elf Jahren. Die Preise geraten ins Rutschen.
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Das verunsichert Makler, Banker, Verbraucher. Zumal die fallenden Immobilienpreise nur ein Symptom sind. Wie der Schnupfen bei einer Erkältung. Das eigentliche Problem ist ein anderes. Kaufen und Bauen ist so teuer geworden, dass es sich kaum noch einer leisten kann. Erst stiegen die Preise für Baumaterialien von Holz bis Stahl, dann wurden die Handwerker knapp, legten die Kosten fürs Heizen zu. Und schließlich schossen auch noch die Immobilienzinsen nach oben – so schnell und stark, dass Experten sagen: Das haben sie noch nie gesehen. Eine teuflische Kombination also für alle, die sich nach den eigenen vier Wänden sehnen. Zumal die Zinsen sehr viel schneller und stärker steigen, als die Immobilienpreise fallen. Ist der Traum vom Eigenheim also ausgeträumt?
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Eine Doppelhaushälfte in Dortmund, weißer Anstrich, dunkles Dach. Hier wohnt seit Kurzem Familie Lukin. Drei Jahre haben die Eltern, Volha und Ilja, nach einer eigenen Immobilie gesucht. Sie wollten raus aus ihrer 60-Quadratmeter-Wohnung, in der sie mit ihren zwei Kindern damals lebten. Sie wollten endlich Platz haben für Gäste, einen Garten, ein Arbeitszimmer für Ilja, der als IT-Experte arbeitet. Was ihre Suche erschwert hat: Finanziell haben sie sich ein striktes Limit gesetzt. Mehr als 1000 Euro im Monat wollen und können sie fürs Wohnen nicht ausgeben. Und doch sind sie fündig geworden – auf den letzten Drücker.
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Rund 400 000 Euro zahlten die Lukins für ihr neues Eigenheim. Über den Finanzvermittler Baufi24 kamen sie an einen Immobilienkredit mit einem Zinssatz von 2,3 Prozent und einer Monatsrate von 1100 Euro. Damit liegen sie zwar knapp über ihrem Budget. Hätten sie aber auch nur eine Woche länger gewartet, wären sie schon bei 1200 Euro gewesen. So schnell geht es gerade aufwärts mit den Zinsen. „Es war ein Wettlauf gegen die Zeit“, sagt Volha Lukin. Teurer hätte es für sie nicht sein dürfen.
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Umso glücklicher ist Familie Lukin, dass sie es noch so gerade geschafft hat. Schule und Arbeitsplatz sind von ihrem neuen Haus aus fußläufig erreichbar. Ein zusätzlicher Pelletofen macht sie weniger abhängig von der Gasheizung. Und das Beste: „Jetzt haben wir Platz, eigene Zimmer für die Kinder und einen Garten. Toll ist das!“, sagt Ilja Lukin.
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Wer hingegen nicht schnell genug war, der wird nun vom Zinsanstieg böse überrascht. Für ein Baudarlehen über zehn Jahre zahlten Verbraucher Anfang des Jahres noch ein Prozent. Im Oktober waren es bereits über vier Prozent. „Mit einer solchen Entwicklung hat im Januar noch keiner gerechnet“, sagt Baufi24-Chef Tomas Peeters.
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Dass es so schnell nach oben geht, liegt an der Europäischen Zentralbank (EZB). Drei Mal hat sie die Leitzinsen in diesem Jahr bereits angehoben. Bei 2,0 Prozent liegen sie inzwischen. Das ist der Satz, zu dem die Banken sich selbst bei der EZB Geld leihen können. Er wirkt sich wiederum auf die Konditionen aus, die Geldinstitute Sparern bieten und von Kreditnehmern verlangen.
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Und ein Ende dieser Spirale nach oben ist bislang nicht absehbar. Bereits Mitte Dezember dürfte die EZB die Leitzinsen erneut anheben. Wie stark, hängt vom Ausblick der Ökonomen ab. Von der Frage, wie sich die Inflation entwickelt. Denn darauf reagieren die Zentralbanker mit ihren Zinsschritten. In Deutschland legten die Verbraucherpreise im Oktober um mehr als zehn Prozent zu, und auch in der Eurozone, die die EZB im Blick hat, sind die Werte zweistellig. Durch höhere Zinsen versuchen die Zentralbanker die Nachfrage und damit die Preise zu drücken. Ein Medikament, das bislang kaum wirkt – dafür aber enorme Nebenwirkungen hat.

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Höhere Darlehenszinsen machen Finanzierung teurer

Und die bekommen vor allem die Immobilienkäufer zu spüren. Was der Zinsanstieg im Detail für sie bedeutet, rechnen die Sparkassen eindrucksvoll vor. Bei 50.000 Euro Eigenkapital und einer monatlichen Kreditrate von 1000 Euro konnte man sich am Jahresanfang in Baden-Württemberg noch nach einem Haus umschauen, das 580.000 Euro kosten sollte. Heute ist aufgrund der höheren Darlehenszinsen (fast vier Prozent statt einem) für das gleiche Geld nur noch eine Immobilie im Wert von 261 000 Euro drin. Wer dennoch ein teures Haus kaufen will, muss mit der monatlichen Kreditrate hochgehen – sonst zieht sich die Tilgung des Kredits zu lange hin.
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Erschwert wird das Ganze durch die inzwischen besonders strenge Kreditprüfung der Banken. Denn bei der müssen die Geldinstitute die hohe Inflation berücksichtigen – also die Tatsache, dass ihre Kunden mehr Geld im Monat für Lebensmittel, Kleidung und Freizeit ausgeben werden. Haben sie früher lediglich mit 600 Euro für die Lebenshaltungskosten kalkuliert, sind es Brancheninsidern zufolge inzwischen eher 800 bis 900 Euro. Je mehr Menschen im Haushalt leben, desto höher fällt der Betrag aus. Pro weiterem Mitbewohner schlagen die Banken im Schnitt noch einmal 250 bis 350 Euro obendrauf.
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Die Folge: Es bleibt weniger Geld übrig, das Verbrauchern zur Verfügung steht, um den Kredit zu tilgen. Das Risiko, dass sie sich übernehmen, steigt. Deshalb winken Banken auch ihrerseits immer häufiger ab, verweigern den Kredit. Zumal die Hauskäufer angesichts steigender Zinsen im Monat eigentlich eher mehr als weniger für die Kredittilgung aufbringen müssten.

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Die Sorge ums Geld treibt viele um

„Für viele geht die Finanzierung schlicht nicht mehr auf. Sie werden aus dem Markt gedrängt“, sagt Michael Neumann, Chef des Lübecker Finanzierungsvermittlers Dr. Klein. Dabei wünschen sich noch immer viele Menschen ein Eigenheim. 92 Prozent der unter 30-Jährigen, haben Neumann und seine Kollegen kürzlich ermittelt, würden gern eine Immobilie kaufen. Auffällig viele, nämlich drei Viertel, machen sich dabei allerdings Gedanken über die Finanzierung. Die Sorge, sich das eigene Haus oder die eigene Wohnung nicht leisten zu können, beschäftigt sie dabei sogar mehr als die Frage des Wohnorts.
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„Es werden bald mehr Immobilien auf den Markt kommen. Die Preise dürften sinken“, Sina Zielke, Maklerin, will selbst ihr Haus verkaufen

Ein Thema ist das allerdings auch für alle, die schon vor bald zehn Jahren eine Immobilie gekauft haben und demnächst eine Anschlussfinanzierung brauchen. Auch sie müssen dann mit höheren Zinsen kalkulieren. Gut dran ist, wer sich rechtzeitig über ein Forward-Darlehen oder einen Bausparvertrag die niedrigen Konditionen gesichert hat. Alle anderen könnte es hart erwischen. Wenn ihr Einkommen über die Jahre nicht gestiegen ist, dürften sie Probleme mit der neuen, höheren Ratenzahlung bekommen – im schlimmsten Fall müssen sie ihr Haus verkaufen.

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